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世纪城氨气超标案再开庭 业主开发商不服均上诉 | |||||
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编辑:空气污染综合治理网 时间:2004-12-5 | |||||
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因为室内氨气超标要求退房的世纪城二期工程中的40户业主，起诉于一审法院的判决结果为胜诉：开发商向每位业主赔3000元。但希望退房和认为赔偿太少的业主不服判决再次上诉到北京市一中院。与此同时，不愿为3000元理赔的开发商也以不服一审判决进行了上诉。有关法律专家向记者表示，一个案件双方当事人均成上诉人，这在民事案件中并不多见。 3月26日，这起北京市最大的房地产业氨气超标集体诉讼案再次沸沸扬扬地“打”进了北京市一中院。 双方当事人的上诉请求 由于此次诉讼中业主与开发商均为上诉人，因此，在法庭审理时，法官为了区分双方当事人身份，在法庭不运用上诉人与被上诉人的称呼，而以业主与开发商的身份进行庭审。 记者在法庭庭审中了解到，此次上诉的世纪城四十户业主诉讼请求不尽相同，其中有22户要求退房，另外18户要求开发商依法赔偿业主的损失。 “由于开发商提供给业主的房屋存在质量问题而严重影响正常居住使用，业主方依法享有《商品房买卖合同》的解除权并要求赔偿损失，业主此次诉讼请求主张解除商品房买卖合同的，损失应包括业主实际交纳的购房款、利息(按银行同期贷款利息计算)、装修款及其他损失(主要是医疗费)。业主不主张解除商品房买卖合同的，应当依法赔偿业主由此造成的损失，主要包括修复费用和修复期间的损失。开发商应当将房屋治理至无害状态，并承担此期间的房屋租金。”业主方代理律师在接受记者采访时表示。 在法庭庭审中，开发商代理律师表明了此次上诉的诉讼请求。开发商方面认为，一审法院判定业主房屋氨气超标是开发商所使用的建筑材料所致不合理，要求重新认定。而依此做出“开发商向每户业主赔偿3000元”的判决也不合理，开发商不应该理赔。 业主提出四大上诉理由 对于此次上诉，业主反映了四大理由： 一、一审判决存在问题。开工和竣工日期与事实不符。一审法院认定，根据开发商提供的开工许可证和竣工验收备案表，楼房的开工和竣工日期范围为2001年3月至2001年10月。事实上，业主与开发商于2001年3月签订认购书，双方在随后签订的商品房买卖合同第8条中约定房屋的交付期限为2001年9月30日。开发商的目的很清楚，第一、履行当年9月底交房的合同约定，免受违约造成的损失，第二，规避《民用建筑工程室内环境污染控制规范GB50325-2001》中关于房屋必须经过室内环境污染浓度检测，才可投入使用的规定，第三，收取2001年冬季取暖费和物业管理费。但是根据业主方调查的证据，法院认定的开工和竣工日期是错误的。这个错误直接导致对房屋质量的错误认识。 与此同时，一审判决认定了开发商所销售的房屋室内氨气浓度过高，对业主的健康造成了损害，业主方对此结论没有异议。认定了氨气浓度超过现行国家标准，是金源鸿大公司所使用的建筑材料所致，这一结论无疑是正确的。但是一审法院未就损害的相关事实及损害的结果详加查明；一审判决认定，在金源鸿大公司开发诉争房产项目时，国家对在建筑材料中使用外加剂(不包括防冻剂)并无禁止性规定，室内空气质量也未被列入民用建筑竣工核验项目之中与事实不符。而且，北京市建筑材料质量监督检验站检验报告中，对于世纪城工程建筑材料提供商北京远东星建筑材料厂产品的抽样检查，不符合建设部要求对施工单位现场取样检测的规定，且与诉争房屋施工所用建材无关联性，应当不予采信。一审法院应当就此明确。 另外，一审法院混淆了房屋竣工验收合格与房屋适合居住的概念；一审法院实体上未区别侵权之债与合同之债的条件，被告主观是否存在过错不是合同之诉的构成要件，未认定损害事实，未确定赔偿范围；滥用公平原则，适用法律不当。公平原则是民法的基本原则，在本案审理过程中，应根据商品房买卖合同双方的权利、义务及合同的目的、交易惯例来确定公平原则的适用，而不是随意适用，更不应适用《民法通则》第132条，该条仅适用于侵权；因该案件属于集团诉讼，案情复杂，一审法院在程序上应适用普通程序审理。 二、开发商与业主签订的《商品房买卖合同》第8条法律效力问题。《商品房买卖合同》第8条约定，出卖人应当在2001年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.《北京市建设工程竣工验收备案表》。业主方认为，该约定的交房条件因违反行政法规的强制性规定，应为无效条款，但其不影响诸如交房时间等其他条款的法律效力，应当由开发商承担由此造成的责任。因为国家规定住宅小区的竣工验收方式应当限定为综合验收或者分期综合验收。在《商品房买卖合同》的格式条款中，这两种验收方式均已经列明，而开发商却选择采取《北京市建设工程竣工验收备案表》作为交房条件，显然违反《城市房地产开发经营管理条例》的强制性规定，无法确保房屋质量合格，应为无效。由于《商品房买卖合同》系开发商提供，对于该条款的无效，开发商具有过错，应承担由此造成的损失。 三、开发商交付给业主的房屋是未经竣工验收的不合格房屋。根据开发商在北京市城建档案馆备案的《北京市海淀区远大路居住区二期工程竣工总结》记载，该楼房的开工日期和竣工日期分别为2000年9月和2002年2月。该证据说明：第一，开发商进行了冬季施工；第二、《GB50325-2001民用建筑工程室内环境污染控制规范》应适用本案。第三，开发商对诉争房屋的室内环境质量并未验收，即将房屋交付业主居住使用。同时，根据建设部2001年11月26日发布、2002年1月1日生效的《GB50325-2001民用建筑工程室内环境污染控制规范》有关规定，室内环境质量验收不合格的工程?严禁投入使用。经过业主检测，室内氨气含量均高于国家标准。以上表明，开发商在竣工验收时并未对室内环境质量依据上述规范进行验收。 建设部于1998年1月1日施行的《城市建设档案管理规定》第6条规定，“建设单位应当在工程竣工验收后3个月内，向城建档案馆报送一套符合规定的建设工程档案。凡建设工程档案不齐全的，应当限期补充。”而开发商自工程完工至今仍没有向城建档案馆报送齐全的工程档案，也未取得工程档案认可文件，因此，法律上的结论是工程竣工验收没有进行。 四、氨气超标的原因是在冬季施工中，开发商使用了含有尿素的混凝土防冻剂。据业主方在二审提供的证据二、四混凝土试压汇总表，该表记载了混凝土的试验编号等一系列指标，但是检验资料、进场报告的更为详细资料开发商并未提供，业主方有充分理由认为上述资料在金源鸿大公司处。依据最高人民法院颁布的《关于民事诉讼证据的若干规定》第75条的规定，“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”鉴于开发商在之前的诉讼阶段一直未能提供混凝土的检验资料、进场报告的更为详细资料，因此，业主方可以推定开发商在施工中用的混凝土中掺入含尿素的混凝土防冻剂这一事实。 根据北京市城乡建设委员会与北京市城乡规划委员会联合发布的京建材(1999)518号《关于公布第二批12种限制和淘汰落后建材产品目录的通知》表明，建筑材料的不合格会导致房屋质量不合格。 据了解，世纪城20名业主的室内检测结果全是氨气超标。尤其值得关注的是，业主杨晓林在检测选位时在楼道中选了一个测试点，结果依然超标。在业主冯瑞霞与开发商的诉讼中，由双方共同委托的检测机构的检测结论仍然是氨气超标。 综上所述，氨气超标的原因是在冬季施工中，开发商使用了含有尿素的混凝土防冻剂。该结论具有排他性和唯一性。 开发商：氨气超标并非建筑材料所致 面对业主方在法庭上提出的上诉四大理由，开发商代理律师只表明两种态度。首先，氨气超标不是建筑材料所致；第二，业主的氨气超标检测没有法律效力。开发商代理律师认为，一般造成房屋氨气超标有三方面因素：装修过程中所使用的材料不合格；家具选材不合格；建筑材料不合格。而世纪城20名业主在进行室内检测时全部已经装修过了，业主房屋氨气超标很有可能是装修引起的。 而且，北京远东星建筑材料厂也证明：从1999年开始，向世纪城提供建筑材料。而且北京建筑材料质量监督检验站检验报告表明对该厂产品抽检合格。这些都说明世纪城工程所用的建筑材料防冻剂是合格产品，不存在氨气超标的问题。 “另外，业主方氨气超标的检测结论是单方委托做出的，没有开发商一方在场，属于不公正的检测行为，没有法律效力”，开发商代理律师在法庭表示，世纪城二期工程氨气超标不是开发商的过错。 本案焦点：何为商品房买卖合同目的 记者在采访时了解到，本案的争议焦点是：什么是商品房买卖合同的目的。开发商的观点是，竣工验收合格的房屋就是适合居住的房屋。业主方认为，房屋竣工验收合格与房屋适合居住是两个既有联系、又有区别的概念，前者体现了国家技术规范的基本要求，而且随着科技的发展不断的提高，它的内涵是动态的、发展的。房屋适合居住体现了自然人对居住条件最基本的要求，它涵盖了保障人的生命健康权的要求。房屋竣工验收合格仅是适合居住的必要条件，而非充分条件。除此之外，空气质量、噪声、采光等其他条件的有机结合才是适合居住的条件。衡量是否适合居住的根本条件是能否保障人的生命健康权利。房屋适合居住反映了业主购买房屋的真正意图，因此，房屋适合居住是商品房买卖合同的目的。氨气浓度超过现行国家标准，对业主的健康造成了严重损害，这一无法辩驳的事实表明诉争房屋根本不具备居住条件。 参与此次庭审的法律专家向记者表示，此次氨气超标上诉案是一起相当复杂的民事诉讼案件，整个审理时间从早上9点持续到中午1点左右仍然有证据没有进行法庭质辩，因此不得不择期再次进行法庭证据质辩。这在民事诉讼案中也是很少见。由于此案涉及环保、建材、医学等众多方面，适用的法律如《合同法》、《建筑法》、《证据规则》等法律法规。整个审理过程不仅仅是单纯的法律解释，同时还有新材料、新技术运用中的技术法规。可以说，此案在民事诉讼案中非常具有代表性。 | |||||
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